2011年6月17日案例分析
时间：2011年6月17日星期五
地点：四川超跃律师事务所会议室
主持人：李守忠
记录人员：王燏
会议主要内容:讨论李霖律师承办的“土地出让金”案件；讨论杨华律师承办的“店面租赁合同”案件。
一、李霖律师简单介绍案情及讨论案件
案情：原告为：A镇政府和B民营公司；被告为：C公司（注册地为成都）和张某某（C公司的股东、总经理）。原、被告四方于2004年签订了一份招商引资协议，协议中约定：原的主要权利义务为：代国土局向被告收取90万的土地出让金，并代被告办理国有土地使用权证书；被告的主要权利义务为：支付90万元给原告，并在土地上享有优惠政策。另外：张某某和其妻子在连云港成立另一家公司D公司，张某某及其妻子 06年转让他们的股权，但是没有办理变更登记手续。协议签订后，张某某以D公司的名义向原告支付了70%的出让金，余下30%的土地出让金在土地使用权证办下来后，一并支付。2007年D公司出租这块土地收取了25万元的租金。
（1）、原告要求被告支付30%的土地出让金及赔偿损失
（2）、要求被告支付延迟支付30%土地出让金的利息10万元。
针对本案：
大家发表了以下观点：
（1）该份招商协议的效力问题，镇政府是否有权利收取土地出让金，镇政府是否有权出让土地。这涉及到协议的核心条款，所以该份协议的效力值得探讨。
（2）关于国有土地使用权的审批，这涉及到《中华人民共和国土地管理法》的内容。参照该部法律。（重点关注）
（3）协议的履行问题，虽然这份协议是张某某、C公司与两原告一起签订的，但是实际履行该协议的是D公司，C公司完全是该协议下的无用公司，因此根据权利义务的对等关系，涉及到该协议的履行主体。
（4）本案的主体问题，到底原告是不是适格；C公司是否应该作为被告，承担权利义务；张某某到底是不是职务行为，代表行为；D公司是否应追加到本案；这都涉及到本案的主体问题。
（5）查证土地使用权证的办理情况
（6）本案的管辖问题，作为被告方的诉讼策略，可以通过提管辖权的异议，延长案件审理时间，方便被告采取措施，找出对自己有利的证据，查清案件事实。
（7）本案的时效问题，因为2004年至今，时间已经过去7年，首先应该想到的是本案的时效问题。
二、杨华律师简单介绍案情及讨论案件
A找到一个铺面，这个铺面由三个门面组成，分属于C、D、E三人所有。现A与C、D、E三人签订了一个总合同，合同的涉及到的核心问题为：A向C、D、E先支付三个月房租和2个月的履行保证金后，合同才发生法律效力。后A向C、D、E支付了31万元（三个月房租和2个月的履行保证金中的部分金额），C、D、E之间因为某些原因发生纠纷，于是A就与C、D、E分别签订了三份合同，合同内容和总合同完全相似。现A发现这个铺面不符合做生意的要求，于是想解除租赁合同。另外：A向C、D、E支付的31万，C、D、E给A出具的收条均是以定金的方式出具的。
A怎样才能最大限度的维护利益，避免损失？
针对本案：
大家发表了以下观点：
（1）A向C、D、E先支付三个月房租和2个月的履行保证金后，合同才发生法律效力。大家都认为这份合同是附条件的合同，A向C、D、E先支付三个月房租和2个月的履行保证金后是合同所附的条件。
（2）针对出具的以定金形式的首条，希望A能给C、D、E协商，在协商的过程中，通过录音的方式固定证据，把这31万的性质弄清楚。
（3）A在签订租赁合同前，肯定已经看过这个门面，现在却说不理想，想解除合同，理由不够充分。
（4）A没有充分的理由单方面解除合同，而且A有条件履行这份合同，所以起诉到法院，法官根据法律的规定，很可能要求A继续履行这份合同。这点对A非常不利。
（4）A最好和C、D、E协商解除合同，因为没有客观事实成就单方面解除合同的条件，只能协商解除。协商解除才能避免占有的损失。
（5）对于前面所附的条件，A不能阻止条件的成就，否则，根据法律的规定，就视为条件已经成就，合同生效，A要按照合同履行自己的义务。
